Hora de acometer obras en mi casa

¡Por fin he reunido el dinero para arreglar la casa! Quizá os haya tocado la lotería o quizá una herencia. A lo mejor la banca del monopoly ha arrojado a su favor un cheque que os va a permitir una bonita reforma. Sea cual sea el caso, ¡enhorabuena! ¿... o no?

Seguramente habréis leído u oído este dicho: “Ten cuidado con lo que deseas porque puede hacerse realidad”.

Ante esta idílica perspectiva, cuyo fin es una vivienda nueva, reformada, a nuestro gusto, para toda la vida, la hidra de la realidad se empeña en aguarnos la fiesta ya desde el primer momento de los temidos presupuestos, así que os voy a dar unos consejos para que podáis llevar a buen puerto la nave de la ilusión y de las reformas en casa.

Para que todo empiece bien, lo primero es contratar los servicios de un técnico competente (léase arquitecto, aparejador/arqu. técnico, decorador...)  que haga una visita a la vivienda, dibuje un plano de la realidad y empiece a realizar un trabajo que va a consistir en lo siguiente:

Obras parciales sencillas

 Si algún vecino o pariente os dice que ellos hicieron la obra de su casa sin pedir permiso y que todo fue perfectamente, empezad a sospechar que lo que se esconde en esa temeraria afirmación es que desean compartir el periplo de un cúmulo de despropósitos para que el “mal de muchos” pueda consolarlos.

Existen varios tipos de licencias según el ayuntamiento, que puede consistir en algo muy sencillo (en Donostia lo llaman licencia Exprés): un plano de estado actual, un plano del piso reformado con cotas y superficies y un presupuesto si la obra es de carácter básico como el típico tirar un tabique para agrandar el salón con el hall. Si hay que cambiar ventanas exigen fotos de la o las fachadas afectadas.

Anteproyecto

Supone una aproximación a los deseos de los clientes. No cualquier obra se puede realizar desde el punto de vista legal y de las ordenanzas municipales, así que hay que ser consciente de que el técnico debe conocer lo mejor posible dichas ordenanzas y la legislación que le afecte. Hasta tirar un simple tabique puede dar problemas si no se prevén. Unos bocetos de las posibilidades con varias opciones de solución en cuanto a la distribución de los espacios es lo principal, pero debe encajar con la realidad legal.

Si la estructura es de madera, cuidado con la opción de “derriba todo que el espacio diáfano es lo que se lleva”. Todo se puede hacer, pero con las precauciones adecuadas. Si vuestra casa es de estructura de madera, el técnico que lleve la obra deberá ser aparejador/arquitecto técnico o arquitecto superior. Si lo lleva un decorador, deberá contar en su equipo con la firma de un técnico cualificado en temas estructurales. No es que la casa corra peligro, pero es mucho más delicado que una estructura de hormigón, y los ayuntamientos exigen un técnico que lleve la dirección facultativa. No será el primer caso de que al derribar tabiques empiezan a proliferar grietas siniestras en incluso ruidos alarmantes (con razón) que hacen correr a todo el mundo con puntales y sudor frío.

Una vez realizados los bocetos, se acompaña una aproximación al presupuesto. Esto suele realizarse en base a estimaciones de obras similares en la zona. Se suele calcular en base a la superficie de actuación. Si vuestro piso tiene 100m², podéis calcular que en la zona centro de San Sebastián una actuación con calidades medias suele rondar los 900 €/m² en reformas integrales con cambio de ventanas, calefacción, y como se suele decir, tirar todo y hacer nuevo. La realidad que nos encontramos es que al final en este tipo de obras, siempre hay que contar con el famoso “por un poco más... total es la obra de nuestra vida, no vas a dejar el baño con esas baldosas horribles del presupuesto básico...” y acaba por convertirse en 1000 - 1200€/m². Además, es un número que sirve fácilmente para hacerse una idea. Seguramente si leéis este artículo desde otras poblaciones os llevaréis una alegría porque Donostia es una de las ciudades más caras de España y podréis mantener la calidad con mucho menos precio.

Con esto ya podemos plantearnos la solicitud de la licencia si es una obra sencilla.

Obras integrales

Si la obra tiene más envergadura, es decir, si se modifica la posición de los aseos o la cocina, se exige un proyecto técnico. Esto tiene su lógica, ya que afecta a las instalaciones y además supone un cambio en las condiciones de distribución. Ya me imagino qué estaréis pensando: ¿qué tendrá que ver dónde pongo el baño o el dormitorio si el que va a vivir ahí soy yo, no el aparejador/a municipal? Pues sí que importa, porque las ordenanzas municipales y la normativa en general suelen especificar las condiciones que deben cumplir las viviendas no solo en cuanto a las superficies mínimas o máximas, sino que irrumpen en curiosos temas como si al baño no se puede entrar desde una cocina o desde una estancia (salón) sin un espacio previo. O si los dormitorios deben tener al menos uno de superficie mayor de 10 m². O que el eje de la ventana de la sala no puede estar a menos de 3 m de la fachada del edificio anejo si ésta da a un patio de manzana... y mil cosas así que ni al más avispado de los propietarios se le pasaría por la imaginación.

            De ahí que insista en la necesidad de asesorarse con un técnico que conozca la normativa estatal, de la comunidad autónoma y la local. Si vuestra reforma es integral, vuestro técnico se empleará a fondo luchando contra las hordas de técnicos municipales poco amigables en base al proyecto de ejecución y la justificación de la normativa. Os cuento en qué consiste:

Proyecto de ejecución

Este documento incluye varios contenidos:

Memoria de las obras. Aquí se indica, en base a un texto, las condiciones de la nueva distribución, superficies, cumplimiento de la normativa mediante la justificación de los apartados que intervengan, un estudio básico de seguridad, un estudio de gestión de residuos, un pliego de condiciones y un presupuesto detallado por capítulos y partidas con la medición correspondiente. Planos con plantas acotadas, superficies, instalaciones, detalles constructivos si hubiera lugar, memoria de carpintería.

La cosa se ha complicado un poco, pero suponiendo que vuestro técnico sea competente, la licencia de obra no debería tardar más de... ¡dos meses! (sic). Aquí todo depende de la fluidez de los técnicos municipales, de su carga de trabajo, de si no son vacaciones, de si no hay bajas laborales o conflictos... Rara vez baja de un mes.  He de mencionar que en nuestra zona, el ayuntamiento de Irún, por ejemplo suele ser muy diligente y rápido, y el de Donostia es un azar. En general, los municipios pequeños suelen tramitar con más rapidez.

Dirección de obra. Una vez obtenida la licencia, podéis pasearla con orgullo por la casa y pincharla en la puerta para que si aparecen los municipales, no haya problemas. Es obligatorio tenerla en la obra.

Aquí es donde un buen técnico se luce, porque lo que todo era precioso en planos y 3D, puede luego no encajar en la realidad. Además, depende qué contrata o gremios caigan por vuestra casa, todo puede ir en un engranaje perfecto o ser una condena de vagar por el desierto. Para prevenir esto, es conveniente que el técnico os oriente sobre las empresas de su confianza al margen de vuestro cuñado y su empresa de fontanería que tan bien lo hace y además coordina gremios. Si dudar de sus capacidades, no descartéis la opción de comparar y para comparar, es necesario una base de presupuesto IGUAL para todos los gremios y empresas licitantes. Ahí es clave la figura del técnico.

Contrata. La empresa contratista debe realizar el alta de la obra, el plan de seguridad y salud, obtener los permisos de electricidad de obra, ocupación de vía pública en caso de contenedores de escombro y/o montacargas, estar al corriente de los cursos de formación en seguridad, un buen seguro de responsabilidad profesional y si podéis, haced una pequeña investigación de su historial.

En el tema de instalaciones de calderas y la electricidad, los gremios deben poseer la facultad de emitir los informes para la Delegación de Industria y poder dar de alta las instalaciones. Y además os deben advertir en el presupuesto cuánto van a costar.

Fin de obra. Una vez terminado todo, el técnico os facilitará la documentación de fin de obra, con la liquidación económica y los documentos que sean pertinentes para la gestión de la calidad y los materiales empleados, así como los certificados de la gestión de residuos. Este es un tema delicado de reciente aplicación, aunque lleve tiempo en la normativa.

Espero que os sirva y que no os desanime para vuestra obra porque al final, de lo que te acuerdas es de lo chula que ha quedado y lo bien que se vive en nuestra casa nueva.

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